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Il presente contributo prosegue nell’analisi del cosiddetto “rent to buy”, istituto contrattuale di derivazione anglosassone in tempi relativamente recenti introdotto anche nell’ordinamento italiano, dapprima ricorrendo, come si è visto, a una combinazione di alcune forme contrattuali tipiche previste dal codice civile e in seguito, sebbene in forma in parte differente, attraverso la disciplina ad hoc di una nuova tipologia di contratto.
In particolare, ci si soffermerà ora sulla seconda delle indicate modalità con cui la figura in esame è stata recepita nell’ordinamento italiano.
Nel dettaglio, si fa riferimento alle misure adottate con decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni in legge 11 novembre 2014, n. 164.
Tale provvedimento, all’art. 23, reca letteralmente la “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.
Detti contratti vengono più precisamente qualificati come quelli, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto (comma 1).
I contratti di questo tipo, precisa la legge, vanno trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile. Va ricordato che tale norma – inserita nel codice con d.l. 31 dicembre 1996, n. 669, convertito con modificazioni in legge 28 febraio 1997, n. 30 – disciplina in particolare la trascrizione di contratti preliminari.
La trascrizione del contratto di “rent to buy” produce inoltre i medesimi effetti di quella di cui all’art. 2643, comma primo, numero 8) del codice, relativo alla trascrizione (obbligatoria a fini pubblicitari) dei contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni.
Con comma inserito nel testo del d.l. n. 133/2014 in sede di conversione in legge, è stato inoltre previsto che le parti definiscano in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito (art. 23, comma 1-bis).
Per quanto attiene alla disciplina specifica della figura contrattuale in esame, è previsto dalla legge che il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo (comma 2).
Con decreto-legge 3 maggio 2016, n. 59, convertito con modificazioni in legge 30 giugno 2016 n. 119, è stata inoltre integrata la norma da ultimo citata, prevedendosi che per il rilascio dell’immobile il concedente possa avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II, del codice di procedura civile.
Viene inoltre stabilito che ai contratti di cui all’art. 23 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile, e che il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice stesso è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.
Si applicano, inoltre, le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice, in quanto compatibili, mentre in caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 (art. 23, comma 3, d.l. n. 133/2014).
Se, poi, il contratto di cui all’articolo in commento ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 – ai sensi del quale il notaio non puo’ procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile – opera fin dalla concessione del godimento (comma 4).
Quanto alle ipotesi di risoluzione per inadempimento, la disciplina viene così articolata (comma 5):
a) se si tratta di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali;
b) se si tratta di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
Parimenti, la legge disciplina le ipotesi di fallimento di una delle due parti (comma 6):
a) in caso di fallimento del concedente, il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, terzo comma, lettera c), della legge fallimentare, che prevede la non assoggettabilità ad azione revocatoria delle vendite e dei preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della stessa disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impresa dell’acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio;
b) in caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 della legge fallimentare, che disciplina gli effetti del fallimento sui rapporti pendenti; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al già citato comma 5 dell’art. 23 in esame.